Существует 3 крупных изменения, которые в ближайшее время окажут сильное воздействие на рынок недвижимости Вьетнама.
Во-первых, это решение Правительства о слиянии провинций и городов, которое приведёт к корректировке всех планов и сокращению промежуточных звеньев в процедурах одобрения проектов. Это является базовым фактором для снижения административных барьеров, ускорения реализации проектов и обновления планов их продвижения.
Во-вторых, это активное строительство и повышение связности инфраструктурной системы, расширяющей доступ к трудовым ресурсам и потребительскому рынку. Время транспортировки и логистические расходы будут сокращены, что создаст торговый стимул для вторичных рынков.
В-третьих, это завершение правовой базы, закладывающее основу для более прозрачного механизма в вопросах компенсации, утверждения, лицензирования и более свободных сделок на вторичном рынке.
Одним из сегментов, в котором ожидаются самые значительные изменения в ближайшее время, является промышленная недвижимость — сегмент, получающий сильный импульс благодаря тенденции к переносу глобальных цепочек поставок и экспортно-ориентированной экономике Вьетнама.
Что касается перспектив этого сегмента, зарегистрированный объём прямых иностранных инвестиций (ПИИ) за первые 9 месяцев 2025 года превысил 28,5 млрд долларов США, увеличившись на 15,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Промышленный сегмент привлекает крупные сделки, растёт спрос на расширение производства и увеличение масштабов инвестиций во Вьетнам, что влечёт за собой потребность в промышленной инфраструктуре и долгосрочные перспективы развития.
Объекты недвижимости — готовые заводы, склады, холодильные мощности и сортировочные центры — будут пользоваться повышенным интересом, что приведёт к росту арендных ставок. Ключевые инфраструктурные проекты (расположенные рядом с кольцевыми дорогами, скоростными магистралями, международными аэропортами, глубоководными портами) сократят время транспортировки, снизят логистические издержки и повысят межрегиональную связность.
Основные трудности в этом сегменте связаны с расчисткой земельных участков и неравномерными темпами строительства транспортной инфраструктуры. Инвесторам необходимо постоянно обновлять информацию о нормативных актах, уделять внимание процессам оценки, особенно в преддверии вступления в силу новой редакции Земельного закона 2025 года, а также учитывать ESG-факторы (экология, социальная ответственность, корпоративное управление) для привлечения качественного ПИИ-капитала.
Курортная недвижимость ускоряет развитие
Улучшение транспортной связности и корректировка местных планов после слияния будут способствовать развитию туризма в новых направлениях. Строительство скоростных трасс, аэропортов, прибрежных дорог сокращает время поездок и облегчает доступ туристов к регионам с морем, нагорьями или сочетанием обоих факторов.
Восстановление и активное развитие туризма во Вьетнаме после пандемии остаются движущей силой для международных операторов, расширяющих бренды через сотрудничество с местными инвесторами, диверсифицирующих туристические продукты и курортную недвижимость (форматы MICE, оздоровительный туризм для пожилых).
Инвесторам в туристическую недвижимость, желающим расширить портфель, стоит рассмотреть покупку действующих активов или участие в совместных предприятиях с объектами, имеющими известный бренд, чтобы снизить операционные риски и повысить качество услуг. Кроме того, необходимо диверсифицировать источники дохода за счёт туристического опыта, уделяя приоритет многофункциональным курортам для увеличения выручки и снижения сезонных колебаний.
Идеальными для новых объектов будут регионы с улучшенной транспортной связностью для расширения зоны охвата или с чёткой программой развития туризма после слияния. В этом сегменте инвесторам стоит учитывать, что процесс корректировки планов, оценки и лицензирования может удлинять сроки реализации проектов.
Темпы строительства инфраструктуры будут определять эффективность проектов курортной недвижимости в частности и туризма в целом. Поэтому необходима осторожность в юридической и земельной экспертизе при передаче прав на землю, а также консервативный подход к прогнозам роста в финансовых моделях.
Розничная недвижимость ориентируется на потребителей
В ближайшее время возможности для розничной недвижимости будут весьма очевидны. Сильное внутреннее потребление, рост среднего класса и быстрая урбанизация стимулируют спрос на современные торговые площади. Предложение новых торговых центров активно формируется на вторичных и третичных рынках, таких как Тэйнинь, Донгтхап, Кантхо, Хынгйен, Хайфон, Нгеан, Тхайнгуен. При этом спрос на торговый опыт и розничные площади в городских центрах по-прежнему высок, что позволяет сегменту одновременно расти географически и по финансовым показателям.
Инвесторы могут осуществлять сделки купли-продажи, слияния или приобретение долей в местных розничных сетях либо владеть ими косвенно через покупку акций. Перепозиционирование стоимости также является реалистичным решением: неэффективно функционирующие торговые центры могут быть преобразованы в центры последней мили доставки или в более современные форматы (сети удобных магазинов, аптек или универсамов).
Сегодня особенно популярен тренд Omnichannel (стратегия, направленная на создание целостного и согласованного клиентского опыта во всех точках контакта — от онлайн до офлайн), в рамках которого инвесторы могут сотрудничать с крупными отечественными партнёрами в сфере e-commerce и логистики, сочетая физические площади с арендным потенциалом.
